最新一轮的中国房地产调控定调，一共造成了两个截然不同的结果。北上广深一线城市，再加上部分二线城市、部分省会城市以及2016年房价过快上涨的城市，构成了受楼市调控影响最大的一类群体。限购、限贷、限售、限离婚等多重限制，牢牢控制住了房地产成交量，进而导致房价明显下跌。以北京为例。2017年3月17日，房地产开始正式调控，到2018年3月，二手房房价连续下跌9个月，跌幅达15%~20%，成交量跌幅超过50%；新房签约量23388套，同比下降接近50%，刷新了历史最低纪录。怎么理解北京新房成交量暴跌这一现象?可能并不是因为大家都不想买房了或者没资格买房了，而是因为楼市开盘供应结构变了。

现如今，北京楼市进人全面豪宅化阶段，能承受得起新房价格的消费者数量并不多，新房成交量势必受到影响。另外，很多楼盘无法拿到商品房预售许可证，导致开发商想卖房卖不了，买房者想买房买不到。上牌上海和北京的情况有些类似，但是上海的开盘供应结构更加不合理。有一个数据很吓人，2017年上海一共有货值6000多亿元的新房由于不能取得商品房预售许可证而无法开盘。可想而知，如果这部分楼盘都能顺利售出，局面会有多大改观。为了解决问题，越来越多的政策性保障住房成为新房供应的主体。2017年9月14日，中华人民共和国住房和城乡建设部(以下统称“住建部”)印发了《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，北京、上海两大直辖市一马当先，进人新房供应“政策化”时代。上海拟建55万套共有产权房，北京明确未来5年供应25万套共有产权住房的目标，着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件的新市民的基本住房需求。未来政策房的大量供应势必会改变北京、上海的新房成交格局。

在城市全面豪宅化的背景下，普通人很难买到性价比高的新房，不过共有产权房这样的新事物，会形成一个补充。由于2017年的楼市调控，北京、上海面临挑战，但三四线城市和部分之前房价不够高的二线城市反而实现逆袭，一房难求，楼市成交量上涨，房价井喷式增长。之前，三四线城市由于房价不高，没有进人调控之列。当一二线城市买房的路径被堵死以后，大量的资金就转移到了三四线城市，这直接导致当年把筹码全压在三四线城市的碧桂园、恒大等房地产企业得益于前两年的前瞻性布局，一举迈人中国销售额前三甲的开发商之列。这类房地产企业在三四线城市强势崛起，其实是因为享受到了两个红利的影响。一个是政策红利。深入到乡镇这样的地方，房地产自主销售的难度降低了，许可证拿不全也可以开盘，6个月就可以人市，大大提升了周转率。但在大城市，房地产项目可能要18个月才能进人销售阶段。另外一个是品牌溢价红利。在三四线城市，恒大、碧桂园都是大品牌，在其他品牌开发商进人当地市场之前，这两家抢占了先机。当然，这两年兴起的返乡置业潮对于三、四线城市房地产市场的量价齐升也有帮助。

三四线城市现在进人集中换房期。棚改货币化政策的实施制造了很多本地购房需求。全国各地推行货币化安置的棚改模式，辅以货币化补贴，让被拆迁者有了购房的资本。这样一来，既少了原来的存量，又多了新的需求，在短期内制造了抢房的热潮，从而推动了房价的上涨。这就是2017年楼市调控带来的两个结果。目前来看，楼市调控确实抑制了大城市房地产价格过快上涨，但客观上也造成了三四线城市的房价上涨。一二线城市的房地产市场热度明显下降，消费者的观望情绪浓厚，成交量下滑。不过，换房难度的增加使得刚需购房占比明显升高。调控使得二手房业主的预期不如前期强势，也有效地控制了杠杆使用范围和力度，使得价格回归价值。当房地产市场发展跳出合理的范围，我们将付出代价。

在2018年下半年，三四线城市的房价从上涨进人下滑区间，万科集团大喊“活下去”的口号，领头降价，随后其他开发商跟进，甚至引发裁员风波。2017年以来的调控给未来楼市发展带来的影响是深远的。炒房成本变高，房价下跌，但购房成本增加了。从2018年开始，中国房地产行业进人建立长效机制的关键期，而这一机制将重新确立住房消费和投资、房地产开发和经济增长的协调关系。历史会记住这次楼市调控。而三四线城市的转折命运，才刚刚开始。